منتديات شباب اليوم


 
الرئيسيةاليوميةمكتبة الصورس .و .جبحـثالتسجيلالأعضاءدخول

شاطر | 
 

 موضوع عن الدخل المتبقي

اذهب الى الأسفل 
كاتب الموضوعرسالة
hamouda7
عضو فعال
عضو فعال
avatar

ذكر
عدد الرسائل : 25
العمر : 44
الدولة - المحافظة : المنصورة
اللقب فى شباب اليوم : ابن النيل
تاريخ التسجيل : 04/05/2008

مُساهمةموضوع: موضوع عن الدخل المتبقي   الثلاثاء مايو 20, 2008 1:32 pm

11-2 طريقة الدخل:

هي طريقة لتقييم العقار تعتمد على معرفة الدخل المستقبلي الذي يستحق لعقار ما. العقار الذي ينتج دخل يُشرى ويُباع كاستثمار، فالمشتري يتاجر بنقود حالية للحصول على نقود مستقبلية، ومن بديهيات الاستثمار أنه كلما كانت المكاسب أكبر تكون القيمة أكبر بشرط أن يكون حجم المخاسر ثابت.



وهي إحدى ثلاث طرق تقليدية تضم طرق وآليات ومسائل رياضية يستخدمها المقيِّم ليحلل مقدرة العقار على جلب فوائد مادية وتحويل هذه الفوائد إلى مؤشرات لقيمة تقديرية.



وهي ليست نظام مستقل للتقييم وليس له علاقة بغيره من الطرق، تحليل الكلفة ومعلومات البيع عادة ما تكون الجزء المكمِّل لطريقة الدخل، وتقنيات رأس المال عادة ما تستخدم في طريقة الكلفة والمقارنة.



طريقة الدخل هي جزء من عملية التقييم المنظم، والطرق المختلفة والآليات المستخدمة في هذه الطريقة هي وسائل متعددة الأهداف وملائمة في تقدير وتقييم دخل (ناتج) عقار ما.



من الضروري عند تطبيق هذه الطريقة معرفة سعر المتر المربع الإيجاري للعقار المراد تقييمة، وكذلك جميع الضرائب والمصاريف المترتبة على هذا العقار حيث تخصم جميعها من قيمة الإيجار السنوي للعقار.



كذلك تُعرف طريقة الدخل بأسلوب المتبقي من عمر البناء الافتراضي. وهو أسلوب يسمح للمقدر تحويل الدخل إلى رأس مال وتحويل رأس المال إلى قيمة (الرسملة المباشرة)، في هذا الأسلوب يفترض المقيِّم أن قيمة الأرض تخمن بشكل منفصل عن قيمة البناء ويطبِّق نسبة رأس مال الأرض لقيمة الأرض المعلومة ليحصل على مقدار صافي الدخل السنوي المطلوب لدعم فيمة الأرض، ثم يخصم هذا المقدار من صافي الدخل التشغيلي لاستخراج الدخل المتبقي المتوفر لدعم الاستثمار في البناء المقيم، ثم يرسمل الدخل المتبقي على نسبة رأس المال للبناء ليستخرج مؤشر القيمة الحالية للبناء، ثم تُضاف قيمة الأرض إلى قيمة البناء لاستخراج مؤشر القيمة الإجمالية للعقار.



لتطبيق هذا الأُسلوب لا بُد للمقدِّر من معرفة قيمة الأرض الحالية، صافي الدخل الحالي، نسبة الفائدة على الأرض والبناء.

11-12-1 معامل الضرب وماذا يعني وكيفية احتسابه:

هو معامل، يستخدم كدليل، يطبق بالضرب لاستخراج أوتخمين قيمة.

مضروب إجمالي الإيجار بـ 6 مثلاُ يعني أنه ذا كانت أُجرة العقار السنوية مثلاً 12000 ألف دينار فإن هذا العقار يمكن أن يُباع بما قيمته 6 مرات مثل الأجرة السنوية، أي 72000 ألف دينار.
كيف يتم احتساب معامل الضرب




معامل الضرب =
(1 × (نسبة الفائدة))العمر المتبقي للبناء –1 .


(1 × (نسبة الفائدة) العمر المتبقي للبناء ((1× نسبة الفائدة)-1)



مثال: إذا كانت نسبة الفائدة المستخدمة 7% وكان العمر المتبقي للبناء (39) عام، فكم هو معامل الضرب.






معامل الضرب =
(1 × (نسبة الفائدة))العمر المتبقي للبناء –1 .


(1 × (نسبة الفائدة) العمر المتبقي للبناء ((1× نسبة الفائدة)-1)



= (1 × (0.07))39 – 1 .

(1 × (0.07)39) ((1 × 0.07)- 1 )



= (1.07) 39 – 1 .

(1.07) 39 ) ((1×0.07)-1)



= 13.99482041 – 1

13.99482041 × 0.07



= 12.99482041

0.979637428



= 13.26492847

= 13.26

في حالة استخدام معامل الضرب يُأخذ بعد الفاصلة منزلتين عشريتين.



11-3 طريقة المقارنة:



يعتبر أُسلوب التحليل المقارن المستخدم في طريقة البيع المقارن من أساسيات عملية التقييم بشكل عام.

وطريقة البيع المقارن هي طريقة تكون بها القيمة المقدرة استخلصت من تحليل السوق لعقارات مشابهة ومن ثم مقارنة هذه العقارات بالعقار الجاري عليه المعاملة، حيث أن قيمة السوق للعقار هي المقدمة الرئيسية لطريقة البيع المقارن وهي تكون مرتبطة مباشرة بأسعار العقارات المقارنة أو المنافسة.

وتخمن قيمة السوق بمقارنة عقارات مشابهة للعقار موضوع المعاملة والتي تكون قد جرى عليها بيع مؤخراً أو معروضة للبيع أو تحت الإنجاز.

في طريقة المقارنة يركز المقيِّم على تحليل عناصر المقارنة المتشابهة والعناصر المختلفة من خلال الملكيات والمُعامِلات التي تؤثر على القيمة حيث يمكن أن يتضمن ذلك اختلافات في الحقوق العقارية المثمنة، حافزية البائع والمشتري، الأمور المالية، ظروف السوق وقت البيع، المساحة، الموقع، المعالم الطبيعية، هل العقار منتج للدخل وغيرها.

يتم فحص عناصر المقارنة مقابل إثباتات السوق لتخمين أعلى العناصر تتأثر بالتغيير وكيف تؤثر هذه العناصر على القيمة.

وتعتبر طريقة المقارنة من أفضل الطرق التي تُعطي مؤشرات لقيمة عقار ما شرط توفر المعلومات الملائمة واللازمة والكافية عن العقار.



11-3-1 إجراءات طريقة المقارنة:

لتطبيق طريقة المقارنة، يتبع المقيِّم إجراءات منظمة وهي كما يلي:

1- البحث في السوق عن معلومات عن المعاملة، عروض بيع أو شراء تتضمن عقارات مشابهة للعقار مدار المعاملة من حيث نوع العقار، تاريخ البيع، المساحة، الظروف الطبيعية، الموقع والمنطقة.

2- يؤكد المعلومات وذلك بالتأكيد على أن المعلومات التي تحصّل عليها من السوق حقيقية وان المعاملات تعكس اعتبارات السوق، تاكيد المعلومات يمكن أن يضيف معلومات جديدة من السوق.

3- اختيار وحدات مناسبة للمقارنة مثل سعر الدونم، سعر المتر المربع للبناء وعمل تحليل مقارن لكل وحدة.

4- مقارنة العقارات المباعة بالعقار الجاري عليه البيع باستخدام عناصر المقارنة وموافقة السعر لكل عنصر مقارن به إلى العقار موضوع المعاملة.

5- توفيق مؤشرات القيمة المختلفة التي تم الحصول عليها من تحليل المقارنات إلى قيمة واحدة أو مدى من القيم.

11-3-2 عناصر المقارنة:

هي صفات العقارات والمعاملات التي تجعل السعر المدفوع لملكية معينة يتغير.

يجب على المقدر أن يتاكد أنه أخذ بعين الاعتبار جميع العناصر الممكنة للمقارنة وأن يتجنب تكرار العنصر المقارن به أكثر من مرة.

هناك عشر عناصر أساسية للمقارنة يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار في تحليل البيع المقارن.

1- حقوق نقل ملكية العقار.

2- التمويل.

3- ظروف البيع.

4- النفقات المباشرة بعد الشراء.

5- ظروف السوق.

6- الموقع.

7- الصفات الطبيعية (المساحة، نوعية البناء، الطرق).

8- الصفات الاقتصادية (المصاريف التشغيلية، الإدارة، شروط العقد، السكن المشترك).

9- طبيعة استخدام العقار.

10- قيمة مكونات العقار المنقولة.
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو
سارة
عضو مميز
عضو مميز
avatar

عدد الرسائل : 277
تاريخ التسجيل : 06/04/2008

مُساهمةموضوع: رد: موضوع عن الدخل المتبقي   الأربعاء مايو 21, 2008 12:22 pm

السلام عليكم و رحمة الله و بركاتة

جزاك الله كل خير و شكرا على الموضوعات الرائعة
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو
 
موضوع عن الدخل المتبقي
الرجوع الى أعلى الصفحة 
صفحة 1 من اصل 1

صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
منتديات شباب اليوم :: المنتدى العلمى :: منتدى لعيون تمهيدى الماجستير-
انتقل الى: